När nya hus blir hem
Det byggs i snabb takt i Kiruna och Gällivare. Nya bostadsområden växer fram, uthyrningen pågår och inflyttning närmar sig i flera projekt. Och när de första hyresgästerna kliver över tröskeln till sina nya hem börjar också en annan viktig fas – eftermarknadsperioden.
Som platschef på LKAB Fastigheter i Kiruna följer Fredrik Bergström hela kedjan – från att nyproduktionsprojekt planerats, till att förvaltningen tar vid och hyresgästerna flyttar in.
Eftermarknad är en central del av varje nyproduktionsprojekt. Det är tiden efter slutbesiktningen, då byggnaden lämnas över och börjar användas i verkligheten. Den perioden kan pågå i flera år, och syftet är enkelt: att säkerställa att huset fungerar fullt ut.
– När fastigheten lämnas över till oss efter slutbesiktning börjar garantiperioden, normalt fem år. Då startar eftermarknaden, och entreprenören ansvarar för fel som bedöms ha uppstått i entreprenaden, säger Fredrik Bergström.
När ett nytt hus tas i bruk sätts alla funktioner på prov – värme, ventilation och trycksatta installationer används nu i full skala för första gången. Det är då sådant som tidigare inte synts kan bli tydligt.
– Det är först när hyresgäster flyttar in och huset används fullt ut som man ser hur allt fungerar i vardagen. Då kan fel dyka upp, och under fem år är det entreprenören som åtgärdar sådant som räknas som garantifel.
Redan vid överlämningen formas arbetssättet för hur garantiärenden ska hanteras. Här går LKAB Fastigheter tillsammans med projektorganisationen och entreprenören igenom rutiner, kontaktvägar och digitala system.
– Det första året är ofta det mest intensiva. Vi har överlämningsmöten, går igenom rutiner och introducerar entreprenören i våra system. När huset varit igenom årets alla väderlekar brukar garantifelen klinga av.
Garantifel – därför tar det längre tid
Vid felanmälningar är det viktigt att skilja på sådant som hör till entreprenaden och sådant som är vanliga driftärenden. Ett vanligt fel – som inte är kopplat till entreprenaden – åtgärdas oftast snabbt av LKAB Fastigheters fastighetsorganisation. Garantifel däremot följer en längre kedja innan åtgärd kan ske.
– Om felet inte är ett garantifel går det oftast fort – då hanteras det av vår egna organisation. Men om det är ett garantifel ska entreprenören utreda det, och ibland även en underentreprenör. Dessa kanske inte alltid finns i Kiruna eller Gällivare utan behöver planera in en dag och tid som passar. Det gör att processen tar längre tid, men det är också en viktig del av entreprenadjuridiken och något som gynnar våra hyresgäster i längden. Det är så vi säkerställer att vi får en felfri produkt när entreprenören tar sitt ansvar, säger Fredrik.
Standardhöjande åtgärder i nya lägenheter
Under garantitiden finns vissa möjligheter till kompletteringar, samtidigt som andra åtgärder bör vänta tills perioden är över för att undvika framtida oklarheter.
– Att tillföra funktioner som inte finns, som tvättmaskin eller torktumlare, är ofta okej. Men att förändra befintliga funktioner – golv, väggar, tak – vill vi inte att man gör under garantitiden. Om något behöver åtgärdas kan entreprenören annars mena att påverkan skett i efterhand.
Kvarter 6, Östra Stråket och kvarter 25 – detta händer nu
Just nu är det full aktivitet kring flera av Kirunas nya bostadsområden. Först ut är Kvarter 6, där två moderna punkthus med inglasade balkonger, rymliga planlösningar och hög standard ligger mitt i nya centrum.
– Uthyrningsprocessen är igång och visningar planeras. Inflyttningen kommer att ske inom kort.
Strax därefter kommer första etappen av Östra Stråket, där både stadsbild och boendemiljöer håller på att ta form.
– Vi får första etappen överlämnad vecka 48 och börjar då med tilldelningar och visningar. Nästa etapp överlämnas under 2026.
– Inom kort startar även uthyrningen av kvarter 25 i Kiruna. Det beräknas komma till oss för uthyrning i januari 2026.
När husen börjar leva – då blir detaljerna viktiga
För Fredrik är helheten viktig. Nyproduktion handlar inte enbart om byggprocessen, utan lika mycket om tiden efteråt – när de första hyresgästerna flyttar in, när systemen sätts på prov och när vardagen tar form.
– Vi vill leverera bostäder som fungerar i vardagen och håller över tid. Eftermarknaden är en viktig del av det – att lyssna, justera och följa upp när husen går från ritning till levande hem.
